Datos a tener en cuenta antes de escriturar…

En San Vicente estamos de enhorabuena. Nuestra urbanización por fin ha sido recepcionada (eso si… con mas de un año de retraso).
Muchos son los vecinos que realizarán la escritura de sus futuras casas en estas próximas semanas, algunos esta misma semana. Los primeros incluso sin la LPO, aunque es cuestión de días y la próxima semana podrán dar de alta los servicios básicos.

Lo que hay que tener en cuenta es que esta alegría no debe cegarnos y olvidar aspectos importantes a la hora de escriturar y que todos los vecinos deben tener en cuenta.

En primer lugar, algunos vecinos tienen en sus contratos estipuladas indemnizaciones por retraso de obra. Dichas indemnizaciones se deben descontar del coste final de compraventa a la hora de escriturar. Lo único es que algún promotor no se quiere hacer cargo de esas indemnizaciones porque considera que no son culpa suya.
En este caso debemos tener en cuenta que deberíamos incluir una cláusula o anexo en la escritura en la cual indique que no estamos conformes y que nos reservamos el derecho a comenzar acciones legales para reclamar dichas indemnizaciones.
Es conveniente que los vecinos afectados se unan y formen un frente común para reclamar sus derechos.

Otro aspecto que nos puede afectar en un futuro es el que ha acontecido en el pasado pleno extraordinario y en el cual se recepcionó nuestra urbanización.
Como bien sabéis se planteo un sobre coste del proyecto por valor de 1.387.000 euros y que (muy acertadamente) el ayuntamiento no acepto.
Lo que no se si sabéis es que si se llega a aceptar ese sobre coste…, habría recaído sobre los compradores (por ley, recae sobre quien figure en el registro de la propiedad, en breve… todos nosotros).

Vamos a hacer cuentas…, 1.387.000 euros divididos en mas o menos 800 adosados, salimos aproximadamente a 1.733 euros por adosado.

Si todo se quedara tal y como esta, no pasaría nada, o sea, que no tendríamos que hacernos cargo de este sobre coste. Todos escrituraríamos tranquilos y aquí no ha pasado nada.

Pero yo ya no me fio de nada ni de nadie, así que mas vale curarse en salud.
En vuestro contrato figura que por ley la compraventa se realiza libre de cargas, gravámenes y servidumbres.
Para evitarnos problemas futuros, que no digo que tengan que suceder, sino que mas vale prevenir…, debéis solicitar a vuestro promotor que incluya en las escrituras que la vivienda se recibe LIBRE DE CARGAS URBANISTICAS PROVENIENTES DEL PAI.

Esta pequeña frase nos salvaguarda (en teoría) si en un futuro el urbanizador decidiera recurrir la negativa del ayuntamiento a aprobar el recargo y ganara en los juzgados.
Quien tendría que hacerse cargo de este sobre coste seria el promotor que os ha vendido las viviendas.
Y que no os coman la cabeza vuestros promotores, estáis en vuestro derecho de recibir la vivienda libre de cargas, las actuales y las que se deriven en un futuro por problema con el urbanizador (que eso si que no es culpa vuestra).

En una ocasión normal no seria necesario ser tan puntilloso, pero tal y como van las cosas y que muchos vecinos ya sabéis lo que es tener que visitar abogados para reclamar vuestros derechos frente a los promotores…., mas vale curase en salud.


Me gustaría aclarar una cosa antes de finalizar…, yo no soy abogado ni tengo conocimientos legales (aunque en este caso me han informado), así que recomiendo si alguien tiene oportunidad de contrastar lo que aquí comento con sus propios abogados o consultarlo de alguna forma que lo haga. Yo simplemente me limito a informar y a advertir de algo que nos puede afectar a TODOS en un futuro y que hay que estar preparado de antemano, evitando futuras sorpresas desagradables.

He querido comentar esto lo antes posible para que los que tengan que escriturar esta misma semana ya vayan preparados.

Agradecería si alguien ya se ha puesto en manos de abogados que comente en el foro algo respecto de lo que aquí comento para poder estar todos mas informados.

Un saludo.
Miguel.

¿Promotoras en crisis?...

En el siguiente articulo pretendo tratar esta “crisis” que TODOS estamos sufriendo, y especialmente dedicado a las promotoras, que parece ser, son las que mas están “sufriendo” las caídas de precios de la vivienda.

Supongo que todos los negocios tienen riesgos y en este, las cifras que se barajan son tan altas que los movimientos económicos que inclinan la balanza en cualquiera de los lados se notan sustancialmente para las promotoras…, pero me gustaría que esta crisis se vea con otros ojos…, los ojos de los compradores…, nuestros ojos.

Es aconsejable remontar un par de años atrás para poder ver esta situación con otra perspectiva.
Allá por el año 2006 mi mujer y yo empezamos a buscar un nuevo hogar, por A o por B nuestra vivienda actual no cumplía todas nuestras expectativas y decidimos dar un salto cualitativo en nuestras vidas. El destino hizo que nos ubicáramos en San Antonio de Benageber (aunque esto vale para cualquier lugar), comenzamos a ver y comparar las distintas promociones de nueva construcción de la zona San Vicente que eran muchas.
Y en este punto quiero hacer recordar a todos los compradores y vecinos la situación que se vivía en esos tiempos y verán que no me equivoco…, era una época al alza y los precios parecía que cambiaban de un día para otro, en sus ofertas todos los promotores apremiaban a la compra diciendo que el precio que te daban era para ese día.., que en cualquier momento podía subir. Y así fue, la mayoría de promociones al mes o dos meses cambiaban los precios, y no mil euros…, las subidas (es un ejemplo) podían ser de 18.000, o incluso de 30.000 euros.
Yo no quiero criticar esa situación, es comprensible que si el mercado sube…, ellos se suban al carro y ajusten sus precios al mercado.

La mayoría de familias que en aquella época pensaron en cambiar su vivienda (como es mi situación y seguro la de muchos) hicieron sus cálculos y vieron que tal y como estaba el mercado podían sacar un determinado beneficio por su actual vivienda y así poder optar (añadiendo unos “kilos” mas) a una vivienda “mejor” y evidentemente de un valor superior. Hasta aquí todo claro.

Pero… ¿que ha pasado en el tiempo en que estas nuevas viviendas se han estado construyendo?, pues que la burbuja (o como queráis llamarlo) ha reventado y se esta desinflando.

Las ventas de viviendas de segunda mano han descendido vertiginosamente y ahora es muy difícil vender, no solo a buen precio, sino vender… a cualquier precio.

La situación en la que ahora nos encontramos es que todos aquellos que estamos intentando vender nuestra vivienda de segunda mano hemos tenido que bajar el precio considerablemente respecto a nuestra idea inicial (en mi caso particular casi 60.000 euros que se dice pronto) y aun así no se vende. Tal y como me dijo un comprador un día.., “aunque tu piso me gusta y el precio esta muy bien…, no te lo voy a comprar porque seguro que en un par de meses esta por 2 kilos menos”. Me dejó de piedra, pero refleja claramente el pensamiento actual del mercado.

Bueno pues…, a donde quiero ir a parar… Creo que esta muy claro.
Las promotoras están sufriendo mas que una “crisis” un reajuste de precios que antes era desorbitado y a las que hay que culpar de la mayoría de subidas del precio de las viviendas.
Mirarlo de esta forma…, las promotoras se quejan actualmente de que si bajan los precios pierden dinero.
Una promoción que sale a un determinado precio, es porque en ese precio ya esta incluido el coste del solar, de la obra y aun así se saca beneficio. Si a ese precio inicial se le sube (cuando todo iba bien) un 10% o un 20% (o mas) sobre el precio inicial, esta claro que esta subida es beneficio limpio. Y si por cuestiones de mercado ahora toca bajar un poco esos precios (que ellos ya habían subido anteriormente) no puedes decir que estas perdiendo dinero.
Lo curioso de la situación es que les cuesta mucho ajustar sus precios actuales al mercado ahora que la cosa esta mal, pero cuando todo iba bien no les temblaba el pulso para subir millones y millones mensualmente. Considero que eso no es justo.

Lo que esta claro es que quien realmente esta sufriendo esta “crisis” son las familias que compraron en aquella época y que necesitan vender su anterior vivienda para seguir con la ilusión de San Antonio. Nosotros somos los que mes a mes seguimos bajando precio para ajustarnos al mercado cuando son las grandes promotoras las que construían por construir y seguían hinchando los precios cuando les daba la gana y como les daba la gana.

Las promociones de San Antonio si lo pensáis bien, están fuera de mercado, sus precios no se ajustan a la realidad inmobiliaria actual, aunque algunas de ellas si han bajado algo los precios, otras se resisten o las bajadas de precio no han llegado al valor con que salieron a la venta en un principio.
Si en estos momentos retasaran esas viviendas no se aproximarían al precio que tienen actualmente. Si algún comprador no quiere subrogarse a la hipoteca actual y buscara su propio banco, tendrían que retasarle la vivienda y seguramente estaría por debajo de lo que esa persona ha pagado por esa vivienda.

Desde aquí animo a las promotoras a …
1- Ajustar sus precios a la situación a la baja que hoy en día estamos sufriendo y de la cual también son responsables.
2. A ser mas consecuentes con la responsabilidad y profesionalidad que le deben a sus compradores y al fin y al cabo “sus clientes”.
No es normal que cuando uno esta decidiendo qué hacer y qué promoción comprar, te linchen a llamadas y buenas atenciones, y cuando te decides y optas por una promoción… pasas a ser olvidado e ignorado (eso si, siempre y cuando cumplas mensualmente con las cuotas, solo entonces volverán de nuevo su atención sobre ti pero… de otra forma distinta que al principio). Evidentemente no todas las promotoras son igual ni dan el mismo trato.

No es cuestión de dar nombres aquí… (aunque debería) pero algunas promociones se las daban de dar muchas opciones a los compradores y un buen trato, manteniéndolos siempre informados y atendiéndoles siempre que lo necesiten….
En estos últimos meses los vecinos han podido sentir en sus carnes el abandono por parte de su promotora, incluso cuando quieren pedir explicaciones, les dan largas o les mienten descaradamente.
Un poquito de profesionalidad señores!!!, que sus clientes compradores han dejado… no solo mucho dinero en sus manos, sino muchas esperanzas en un futuro mejor.
Algo que por lo que se ve, a ustedes les trae sin cuidado, solo piensan en escriturar y salir cagando leches con el dinero.

Estamos en crisis, eso esta claro, pero todos sabemos quienes serán los mas perjudicados…


Un saludo.
Miguel.